Finanční plán údržby nemovitosti

ÚVOD

Armáda ČR vlastní rozsáhlou nemovitou infrastrukturu v účetní hodnotě několika miliard korun. Nemovitou infrastrukturou se rozumí pozemní stavby (budovy), komunikace, letištní plochy, inženýrské sítě. Vyžaduje pravidelnou údržbu, aby nedocházelo k technickému a morálnímu zastarávání. Udržováním nemovitosti v pravidelných intervalech se prodlužuje vlastní životnost stavby. Životností stavby se rozumí doba, po kterou bude nemovitost sloužit svému účelu.

Každá nemovitost by měla být udržována ve stavu bez vad, aby mohla co nejlépe sloužit svému účelu po celou dobu své životnosti. Majitel nemovitosti by se měl chovat jako správný hospodář, a to nejenom v souladu s občanským zákoníkem, ale i v souladu se svým svědomím. Není zcela v povědomí majitelů nemovitostí, že každá nemovitost potřebuje ihned po zahájení užívání údržbu. K tomu je vhodné mít zpracován finanční plán údržby nemovitosti.

Sestavení finančního plánu údržby a jeho pravidelná realizace má zásadní vliv na životnost stavby a celkově ji zvyšuje. Pravidelnou údržbou nemovitostí se vyhýbáme zásadním poruchám staveb a s tím spojené náročné diagnostice těchto poruch a jejich následnému nákladnému odstraňování.

Pro zahájení jakékoliv údržby nemovitostí je nutné co nejpřesněji predikovat předpokládanou výši finančních prostředků na plánovanou údržbu (rekonstrukci, modernizaci, technické zhodnocení, případně přístavbu či nástavbu). Musíme v poměrně krátkém časovém úseku vyhodnotit nejenom zamýšlený cílový stav, ale i současný stavebnětechnický stav nemovitosti, jeho rozsáhlejší poruchy a případně tyto poruchy diagnostikovat. Nepřesný odhad finančních prostředků na plánované stavební práce může vést až k porušování zákonů ČR (především u staveb financovaných ze státního rozpočtu), nebo dokonce až k úplnému zmaření investičního záměru.

Z tohoto důvodu byla vytvořena metoda sestavení finančního plánu údržby nemovitosti po dobu její předpokládané životnosti. Z finančního plánu lze stanovit i výši finančních prostředků na údržbu v určitém intervalu životnosti nemovitosti. Při vytváření metody byl kladen důraz na jednoduchost a rychlost vytvoření finančního plánu a dále aby mohl být vytvořen z běžně dostupných internetových zdrojů a na běžně dostupném softwarovém vybavení.

1. TEORIE VYTVOŘENÍ FINANČNÍHO PLÁNU

1.1 Stanovení finančního plánu na údržbu při znalosti položkového rozpočtu

Metoda stanovení finančního plánu údržby nemovitosti při znalosti položkového rozpočtu vychází z metody výpočtu nákladů životního cyklu (LCC), obestavěného prostoru a cenových standardů ve stavebnictví. Při realizaci stavebního díla bývá v současné době zpracován položkový rozpočet. Jednotlivé položky rozpočtu jsou přiděleny stavebním dílům.

Výše a četnost provozních nákladů v průběhu hodnoceného období je závislá na životnosti, cyklech a rozsahu oprav jednotlivých funkčních dílů. Proto jsou v tabulce č. 1 jednotlivým stavebním dílům tyto hodnoty přiřazeny – sloupce c, d a e. Ve sloupci c je uvedena předpokládaná životnost v letech, ve sloupci d je uveden cyklus oprav (hodnota vyjadřující časový interval mezi zásadními opravami), hodnota uvedená ve sloupci e vyjadřuje procentní podíl oprav po uplynutí cyklu nebo životnosti.

Tabulka č. 1: Finanční plán údržby při znalosti položkového rozpočtu

Zdroj [1]

Na základě údajů uvedených v tabulce č. 1 budou vypočítány provozní náklady jednotlivých stavebních dílů pro jednotlivé roky hodnoceného období v cenové úrovni výstavby novostavby. Tyto náklady budou dále upraveny (navýšeny) ve sloupci f o indexy modernizace. Index modernizace vyjadřuje zvýšení nákladů oproti novostavbě o vybourání (demontáž) stávajícího funkčního dílu nebo jeho části. Délka hodnoceného období je stanovena na 100 let, přičemž v posledním roce hodnoceného období bude předpokládána demolice objektu a uvedení pozemku do původního stavu. [2]

1.2 Stanovení nákladů na údržbu při neznalosti položkového rozpočtu

U stavby, kde není dochován či neexistuje žádný položkový rozpočet, můžeme postupovat náhradní metodou stanovení finančního plánu údržby nemovitosti. Metoda vychází z cenových standardů ve stavebnictví dostupných např. na portálu České stavební standardy [3]. Pro stanovení cenových standardů musí být objekt náležitě zatříděn. Základní třídění vychází z Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO), např:

• 801 – Budovy občanské výstavby – obor výstavby,

• 11 – Skupina a podskupina jednotlivých druhů staveb,

• 1 – Konstrukčně materiálová charakteristika.

Je stanoveno pro jednotlivé stavební obory jako reprezentativní souhrnná veličina a následně pro jednotlivé skupiny, tvořící základní rámec účelového třídění jednotlivých oborů staveb. Následně určíme konstrukční materiálové charakteristiky objektu. V závorce je uvedeno číslo sloupce tabulky 2.

P Ř Í K L A D : 801 Budovy občanské výstavby

• svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků (1)
• svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová (2)
• svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná (3)
• svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových (4)
• svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných (5)
• svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk (6)
• svislá nosná konstrukce kovová (7)
• svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty (8)
• svislá nosná konstrukce z jiných materiálů (9)

Z těchto údajů je možné zjistit statistickou průměrnou cenu za m3 obestavěného prostoru dané stavby.

Tabulka č. 2: Konstrukčně materiálové charakteristiky objektu

Zdroj [4]

Pomocí ČSN 73 40 55 pro výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů [5] vypočítáme obestavěný prostor stavby. Vynásobíme-li získaný obestavěný prostor průměrnou cenou v daném roce za m3 obestavěného prostoru, získáme tím pořizovací hodnotu nemovitosti v daném roce. Výhodou užití dat z portálu České stavební standardy je, že dochází k aktualizacím cenových ukazatelů každoročně. I když ve všech případech je cenový údaj evidován podle převažujícího druhu rozhodující konstrukce stavby nebo stavebního objektu (konstrukčně materiálová charakteristika) a údaje pro jednotlivé stavební obory tvoří pouze statistickou průměrnou veličinu, jejich použití je pro účely plánování dostačující.

Pomocí dat uveřejněných na portálu České stavební standardy určíme i průměrné procentuální zastoupení jednotlivých stavebních dílů, jež je uvedené v tabulce č. 3 ve sloupcích 1 až 9, a tudíž jsme schopni poměrově vypočítat pořizovací náklady na jednotlivé stavební celky.

Tabulka č. 3: Procentuální zastoupení jednotlivých stavebních dílů

Zdroj [6]

Dále pak pro výpočet finančního plánu údržby nemovitosti postupujeme podle metody výpočtu nákladů životního cyklu, uvedené v části 2.1.

2. PRAKTICKÉ VÝSLEDKY FINANČNÍHO PLÁNU

Bylo zjištěno, že finanční hodnota prací nutná pro údržbu nemovitostí po dobu její životnosti se pohybuje v rozsahu 180 % až 255 % z pořizovací ceny nemovitosti. Údržba nemovitosti tedy vyžaduje cca 1,8 % až 2,55 % z pořizovací ceny nemovitosti každý rok. Výše finančních prostředků na údržbu nemovitostí je závislá na stavebně konstrukční charakteristice objektu. Nejméně investic vyžadují objekty s nosnou konstrukcí monolitickou betonovou tyčovou a nejvíce s nosnou konstrukcí zděnou z cihel, tvárnic, bloků.

Zde jsou uvedena zjištěná data k jednomu konkrétnímu zkoumanému objektu.

Tabulka č. 4: Data zkoumaného objektu

Výši nákladů na údržbu v jednotlivých pěti tých cyklech ukazuje graf č. 1. V grafu č. 2 je uveden poměrový nárůst nákladů na údržbu vůči pořizovacím nákladům na nemovitost.

Graf č. 1: Vývoj nákladů na údržbu po dobu životnosti objektu

Graf č. 2: Vývoj celkových nákladů nemovitosti po dobu životnosti

 3. ODHAD CENY ZA UVAŽOVANÉ STAVEBNÍ PRÁCE

Cílem sestavení finančního plánu údržby nemovitosti je také jeho použití pro odhad ceny za uvažovanou rekonstrukci.

Aby mohlo být zjištěno, že je metoda funkční, musíme teoreticky získané hodnoty finančního plánu údržby nemovitosti porovnat se skutečně vynaloženými náklady na údržbu. Jako výborný zdroj informací poslouží oceněný výkaz výměr (rozpočet) z projektové dokumentace na provedení údržby (modernizace, rekonstrukce, technické zhodnocení) jakéhokoliv objektu.

V rámci řešení problematiky byl pomocí metody sestaven finanční plán údržby 20 objektů (viz tabulka 5). Velká část objektů slouží účelům MO. Byly vybrány nahodile z portfolia objektů se zpracovanou projektovou dokumentací alespoň na jeden stavební díl, ale bez znalostí účelu, stavebně technického stavu a stavebně konstrukčních charakteristik.

Tabulka č. 5: Přehled získaných hodnot objektů

Komentář k jednotlivým sloupcům tabulky:

• Objekt číslo. Jednotlivým objektům byla přiřazena čísla.
• MOČR/Jiné. Označení, zda se jedná o objekt ministerstva obrany anebo objekt mimo rezort ministerstva obrany.
• JKSO. Jednotná klasifikace stavebních objektů.
• Konstrukční systém. Pro stručnost tabulky byly jednotlivým stavebně konstrukčním charakteristikám přiřazena písmena malé abecedy:

1. 1. svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků
   2. svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových
   3. svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová

• Cenová úroveň. Z důvodu možnosti porovnávání cen ze zpracované projektové dokumentace a cen z finančního plánu musí být obě ceny ve stejné cenové úrovni. Základní cenová úroveň je brána z projektové dokumentace. Cenová úroveň za m3 obestavěného prostoru je dohledána na portálu České stavební standardy, kde je možné dohledat ceny od roku 2005.
• Roky mezi rekonstrukcemi. Jedná se o období mezi zásadními rekonstrukcemi objektu. Uvažovaná životnost zkoumaných objektů je 100 let.
• Cena novostavby. Cena novostavby může být převzata z původní projektové dokumentace, ale musí být přepočtena do cenové úrovně roku, kdy byla zpracována projektová dokumentace pro rekonstrukci objektu. Další možností je stanovit cenu novostavby pomocí ceny za m3 obestavěného prostoru. Tato možnost je použita pro všechny zkoumané objekty.
• Cena za údržbu dle FP. Cena za údržbu dle zpracovaného finančního plánu po dobu životnosti.
• Poměr pořizovací ceny x FP. Procentuální poměr pořizovací ceny novostavby a ceny za údržbu po dobu životnosti objektu.
• Cena dle PD. Cena z oceněného výkazu výměr (rozpočtu) objektu, kde je zpracována projektová dokumentace rekonstrukce objektu.
• Cena dle FP za rekonstrukci. Cena za rekonstrukci objektu, která je převzata ze sestaveného finančního plánu v intervalu mezi předposlední zásadní rekonstrukcí objektu a zpracovanou projektovou dokumentací. Viz Roky mezi rekonstrukcemi.
• Cena dle FP za rekonstrukci – korekci. Cena dle FP za rekonstrukci, která je korigována. Z důvodu objektivity a možnosti porovnání byly z finančního plánu údržby vyjmuty stavební díly, které se v objektu zjevně nenacházejí.
• Rozdíl cen PD a FP – kor. Rozdíl mezi sloupci Cena dle PD a Cena dle FP za rekonstrukci – korekci, kdy od prvního je odečten druhý.
• Poměr rozdílu a FP – kor. Zde je v procentech vyjádřen sloupec Rozdíl cen PD a FP – kor. vůči Cena dle FP za rek. – korekci. Kladná hodnota znamená, že cena z oceněného výkazu výměr (rozpočtu) objektu, kde je zpracována projektová dokumentace rekonstrukce objektu, je vyšší než ze zpracovaného fi plánu údržby objektu. Záporná naopak.

Při podrobné rekapitulaci získaných hodnot byly podrobně prozkoumány zpracované projektové dokumentace s cílem ponechat pouze objekty, kde údržba nemovitosti řeší rekonstrukci, modernizaci a technické zhodnocení. Z tohoto důvodu byly vyřazeny objekty č. 6, 15 a 16 (graf č. 3), kdy jejích uvažovaná rekonstrukce je pouze z důvodu nástavby a ve velmi krátkém čase od vlastní výstavby objektu.

Graf č. 3: Vyjádření rozdílu mezi cenou dle PD a cenou dle finančního plánu údržby nemovitosti

Z takto zredukovaného počtu výsledů byl proveden aritmetický průměr sloupce Poměr rozdílu a FP – kor. s výslednou hodnotou 1,53 %. Hodnota udává průměrný rozdíl mezi částkou odhadnutou finančním plánem a skutečností ze zpracované projektové dokumentace. Malá hodnota potvrzuje, že metoda pro sestavení finanční plánu údržby nemovitostí je metoda fungující. Není totiž možné v teoretické úrovni odhadnout cenu za uvažovanou rekonstrukci přesně. Z dlouholetých zkušeností vyplývá, že pokud se odhad uvažovaných stavebních prací pohybuje kolem +/– 10 %, je tento odhad velmi uspokojivý. Ze zkoumaných vzorků bylo zjištěno zásadní pravidlo použití finančního plánu údržby k rekonstrukci objektu. Uvažované rekonstrukce objektu je vhodné provádět mezi 25 až 30 rokem od poslední rekonstrukce. Objekty v tomto časovém intervalu jsou viditelně na pokraji svého morálního zastarání. Při návštěvě takového objektu na první pohled i neodborník pozná značné opotřebení objektu (dlažby, dveře, okna, omítky vnitřní, vnější) a dále zastaralé technické vybavení (vodovodní baterie, sanitární technika, osvětlení, nevyhovující vzduchotechnika aj.).

4. INDEXY NAVÝŠENÍ CENY

I když ze zkoumaných vzorků bylo potvrzeno, že odhad ceny za stavební práce v intervalech 25 až 30 let je možný, bylo zjištěno, že finanční plán se chová jinak pro různé druhy či typy objektů. Byly seskupeny jednotlivé objekty dle společných vlastností a byly stanoveny tři typy indexů navýšení ceny.

Hlavním úkolem použití metody odhadu ceny údržby je určit dostatečnou výši finančních prostředků na předpokládané stavební práce (uvažovanou rekonstrukci objektu). V oblasti dlouhodobého plánování státních finančních prostředků je vždy jednodušší

nevyčerpané finanční prostředky vrátit zpět do rozpočtu kapitoly MO než chybějící finanční prostředky vyžadovat. Požadování chybějících finančních prostředků oproti dlouhodobě plánovaným může znamenat i odložení realizace akce až o několik let.

Indexy navýšení ceny za uvažované práce jsou stanoveny tak, že je proveden aritmetický průměr absolutní hodnoty rozdílu korigované ceny z finančního plánu údržby a ceny ze zpracované projektové dokumentace.

4.1 Index bezpečného odhadu

Index bezpečného odhadu ceny za uvažované stavební práce je sestaven jako aritmetický průměr absolutních hodnot rozdílu korigované ceny z finančního plánu údržby a ceny ze zpracované projektové dokumentace všech zpracovaných objektů (graf č. 4). Index bezpečného odhadu je 1,17.

Graf č. 4: Výše navýšení ceny objektů (INDEX BO)

4.2 Index objektů pro zvláštní účely Ministerstva obrany

Ministerstvo obrany má mnoho objektů, které plní zvláštní účely. Objekty se vyznačují tím, že jsou vybaveny rozsáhlými zabezpečovacími signalizacemi, které navyšují finanční prostředky na realizaci. Důvody pro vyšší zabezpečení objektu plynou například ze skutečnosti, že objekt slouží pro krizovou infrastrukturu ČR nebo se v něm vyskytují utajované skutečnosti [7].

Graf č. 5: Výše navýšení ceny objektů pro zvláštní účely (INDEX MO)

V grafu č. 5 jsou uvedeny objekty, které slouží zvláštním účelům MO. Hodnoty zde uvedené vyjadřují zvýšení ceny k rozpočtu zpracované projektové dokumentace oproti ceně z finančního plánu údržby nemovitosti. Z těchto vzorků byl vytvořen aritmetický průměr s hodnotou 29,97 %. Průměrná hodnota navýšení předpokládané ceny za rekonstrukci objektů pro zvláštní účely je 1,3 (index objektů pro zvláštní účel ministerstva obrany).

Je možné konstatovat, že při zpracování odhadu cen za uvažovanou rekonstrukci objektu je nutné kalkulovat s navýšením minimálně o 30 %. Procento může být v tomto případě i vyšší, a to dle nároků na vybavení bezpečnostními technologiemi.

4.3 Indexy dle stavebně konstrukčních charakteristik

Pozemní objekty jsou stavěny pomocí různých konstrukčních systémů, tedy stavebně konstrukčních charakteristik.

Konstrukční systémy mohou být:

• svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků
• svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová
• svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná
• svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových
• svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných
• svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk
• svislá nosná konstrukce kovová
• svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty
• svislá nosná konstrukce z jiných materiálů

V rámci zkoumaných objektů se vyskytovaly tři konstrukční systémy, které byly prozkoumány a byly stanoveny indexy navýšení předpokládané ceny za rekonstrukci objektu:

1. svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků,
2. svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových,
3. svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová.

U objektů s konstrukčním systémem „a“ byly korigovány ceny ze zpracované projektové dokumentace (graf č. 6). Důvodem byl fakt, že velká část těchto objektů slouží pro zvláštní účely a ceny z oceněného výkazu výměr jsou zkresleny vysokou částkou za zabezpečovací technologie. Částky za zabezpečovací technologie byly odečteny.

Graf č. 6: Výše navýšení ceny objektů s konstrukčním systémem „a“ (INDEX „a“)

Graf č. 7: Výše navýšení ceny objektů s konstrukčním systémem „b“ (INDEX „b“)

Graf č. 8: Výše navýšení ceny objektů s konstrukčním systémem „c“ (INDEX „c“)

Z jednotlivých grafů č. 6–8 lze vyčíst počet zkoumaných objektů, rozdíl cen mezi oceněným výkazem výměr (rozpočtem) ze zpracované projektové dokumentace na rekonstrukci a finančním plánem údržby objektu v daném intervalu. Získaným indexem konstrukčního systému je vhodné násobit předpokládanou cenu za uvažovanou rekonstrukci získanou z finančního plánu údržby nemovitosti.

• INDEX pro konstrukční systém „a“ – 1,22

• INDEX pro konstrukční systém „b“ – 1,13

• INDEX pro konstrukční systém „c“ – 1,05

ZÁVĚR

V rámci řešení problematiky vytvoření metody sestavování finančního plánu údržby byla zpracována data pro 20 objektů. Velká část objektů slouží pro účely MO. Zpracovávané objekty byly vybrány nahodile z portfolia objektů se zpracovanou projektovou dokumentací minimálně na jeden stavební díl.

Zpracováním získaných dat bylo zjištěno, že stavebně konstrukční charakteristiky objektů typu, z jakých materiálů a jakým způsobem je objekt vystavěn, mají vliv na finanční náročnost údržby nemovitosti po dobu životnosti. Bylo definováno, kolik finančních prostředků je teoreticky potřebné pro údržbu nemovitosti.

Sestavený finanční plán údržby nemovitosti je funkční pro stanovení předpokládané ceny za uvažovanou rekonstrukci, modernizaci nebo technické zhodnocení objektu. Podmínkou ovšem je interval pravidelné rozsáhlejší údržby mezi 25 a 30 rokem od poslední zásadní rekonstrukce. Pro zpřesnění odhadu ceny za uvažovanou rekonstrukci je vhodné indexovat získanou hodnotu dle charakteru využití objektu a dle stavebně konstrukčních charakteristik.

Z hlediska zkoumaných objektů se jeví metoda sestavení finančního plánu údržby nemovitosti jako vhodná. Metoda je v celku jednoduchá, rychlá a je možné ji použít na běžně dostupném softwareu a z běžně dostupných zdrojů.